盯着崭新的缝纫机把珠江口东西两岸紧密地缝合在一起。︱刘德科珠海演讲

盯着崭新的缝纫机把珠江口东西两岸紧密地缝合在一起。︱刘德科珠海演讲

盯着崭新的缝纫机把珠江口东西两岸紧密地缝合在一起。︱刘德科珠海演讲,

　　缝纫汽车,杭萧缝纫,缝纫概论原标题：盯着崭新的缝纫机，把珠江口东西两岸紧密地缝合在一起。︱刘德科珠海演讲

　　*本文根据2020年1月6日刘德科在「鹏瑞集团珠海品牌战略发布会」的演讲整理

　　过去一年多，在这么多城市中，珠海到底怎么样？ 在我的定义里：珠海终于迎来了它的时代。可能每个城市都会说「正处于自己的时代」，可是珠海这个「时代」稍微有点不一样。

　　过去，珠海有两个非常大的缺点：人太少；风景太好。可能大家会有疑问：为什么风景太好是缺点？

　　过去，中国工业时代的城市奇迹几乎可以发生在任何地方，不需要挑风景好的地方，风景好未必是一个竞争优势。举个简单的例子，我们买房子，这里有海景，房价有点贵；可是当你卖二手房的时候，海景房能贵很多吗？

　　未来的城市是什么样？在英国泰晤士河边，第一排可以看到泰晤士河河景的房子单价 30 万人民币，第二排看不到泰晤士河河景的房子 15 万人民币——是同一个楼盘，不是两个楼盘。同一个楼盘，两倍的差价，唯一的原因是有风景。在这样的国家，风景有价值。

　　中国到这种程度了吗？还没有。但是，总有一天我们也会到伦敦的程度，风景变成非常值钱的东西。因为我们正在进入一个叫作「数字经济」的时代，这个时代，环境是硬指标。

　　我刚才讲中国风景不值钱，这是在过去十年；未来，风景的价值会首先体现在城市的竞争力上，然后慢慢地传导到房价上。所以，接下来中国城市的竞争要看底盘好不好，也就是风景好不好。像珠海这种城市，全中国再难找——三亚更像一个旅游景区，不是城市。风景好的城市终将迎来它匹配的时代。

　　那么人太少怎么破呢？跟深圳比，人口当然少，常住人口 200 万不到，算上流动人口，最多 300 万。这样的人口规模，并不匹配像珠海这种中心城市。时代变了，这道题自然就解开了。

　　2019 年有两份非常重要的国家战略局规划纲要，一份在南方，一份在东方，《粤港澳大湾区发展规划纲要》和《长三角一体化发展规划纲要》。这两份文件，如果用一句话概括它的共同点，就是「破除行政区划壁垒」，我把它简称作「破壁」。

　　具体到珠海：以前，深圳就是深圳，珠海就是珠海，大家都有行政区域的壁垒，这条线划在那里，资源过不来，干好本分就行。但是「破壁」意味着人、资本、市场要素可以更加自由地流动。现在的珠海，就处在破壁时代，所以「人少」从前是个问题，现在和未来根本不是问题。

　　所以粤港澳大湾区的人口就是珠海的人口。下次别问珠海有多少万人，我们的答案不应该是 188 万，也不应该是 300 万，应该是七八千万。

　　看一个城市有没有前景，很多经济学家告诉我们，要看人口是净流入还是净流出。净流入当然好，珠海就是净流入的；但是净流入、净流出并不适合判断当前中国的城市价值，比人口净流入净流出更重要的是人口基数。

　　珠海有七八千万的人口，这就是我们城市价值的底盘；而且这七八千万人的人口红利正在转移。

　　当我们在谈论人口红利的时候，我们到底在说什么呢？其实人口红利包括这四个方面，这是我瞎讲的：战斗力、劳动力、创造力、消费力。不同的时代，人口红利不一样，举个例子：农耕时代，人口红利包括战斗力和劳动力，曹操说，人得给我打仗；工业时代，人口红利是劳动力加消费力；我们正在迎来的数字经济时代，人口红利意味着消费力和创造力。

　　拼多多、快手、李佳琦，他们所卖的一切已经不局限于一二线城市的消费，整个中国都被整合起来，被搅动起来，这叫消费和创造的时代。

　　很多经济学家说，中国的人口红利已经吃尽了，因为那些经济学家心中的人口红利还停留在工业时代，以为人口红利就是廉价劳动力。所以每有一个工厂搬到越南，他们就哀叹不已。这其实是中国的进步，如果中国没有工厂搬往越南，中国就没有希望。

　　我们来看一份文件，2019 年 7 月 5 日发布的《广东省推进粤港澳大湾区建设三年行动计划（2018-2020 年）》第一章第一节，讲的是「增强珠江西岸发展动能」。我把第一句话全部都抄下来了——

　　这是很清楚的布局，东岸很强大，有深圳；西岸还需要增强，珠海是西岸的关键节点。在这样一个破壁时代，我们会看到什么？或者说畅想未来的 5 年、10 年，甚至 20 年，我们会等来一个怎样的粤港澳大湾区？

　　没法描述，太包罗万象，但是我们可以从一个角度看清楚。我画了一张不是很靠谱的图，具体走向以政府为准，这只是示意图：我们可以一起盯着崭新的缝纫机，把珠江口东西两岸紧密地缝合在一起。当它们缝合在一起的时候，你就会明白什么叫破壁。

　　我们再也不会说「我们今天在珠海」，我们再也搞不清楚我们到底是在珠海、深圳，还是广州、澳门、香港。当我们搞不清楚自己在哪里的时候，就是大湾区真正成功的时候。把粤港澳大湾区的 11 个城市当作一个城市，我们才能看清楚整个大湾区的未来。

　　在破壁时代，粤港澳大湾区背景下，人口红利、人口规模都超大的国家，人民勤劳、轨道大爆发、环境价值、数字经济时代的整合，就成了珠海。这就是珠海属于它自己的时代。

　　说得好像有点激昂，回到柴米油盐的房价。粤港澳大湾区内地 9 市房价的均价，可能跟大家的切身感受不太一样，看上去有些低。

　　单纯看这张表单，珠海排在这样一个位置，你有什么感觉？我们对比一下长三角，因为长三角有 27 个城市，我们只选上海大都市圈「1+7」，上海加其他 7 个城市。

　　长三角上海大都市圈的首位城市，当然是上海；粤港澳大湾区的首位城市，当然是深圳。排序排下来，粤港澳大湾区的第 3 名是珠海，长三角上海大都市圈的第 3 名是宁波。拿首位城市和它相比，宁波和上海的房价均价比值是 46.3%，我把它叫作「首位城市比值」，珠海的比值大家已经算出来了，35.5%。

　　什么意思？ 珠海便宜，珠海太便宜了。哪怕是这样的平行比较，宁波和上海之间的房价差，与珠海和深圳之间的房价差都是悬殊的，至少差十几个百分点。这是长三角和珠三角的区别，或者说这是上海大都市圈和粤港澳大湾区之间的区别。

　　所以我们在看待一个城市的房价时，不能单纯只看这个城市，而是要建立对标城市、对标区域，才能更清楚地看到这座城市现在处在一个什么样的状态。

　　刚才谈到的只是现在，如果我们说未来房价的天花板，上海最便宜，卖 34 万/㎡。我用的都是过时的数据，不敢用最新的数据，因为最新的数据更加刺激心脏。

　　这是未来的天花板，我们可以说，这跟我们现在没关系；可是要知道，那是个灯塔，我们现在可以不理会它，但是未来一定要跨过它。

　　所以当别人问我「中国房价会怎么样」时，我的话总是，「中国房价才走到半山腰，山峰在哪我还望不见」。为什么我这么自信？中国的三个制度决定了中国的房价，我不能再展开了，你回去琢磨一下就明白了。

　　我们再来看中国的市场容量。很多经济学家喜欢预测「中国现在的房地产是白银时代」，我从来不认为这是白银时代，现在是黄金时代。在 15 万亿的级别上面，企业越做越大，怎么可能是白银时代？只有黄金时代，房企才会迅猛变大。

　　不用担心，中国房地产未来 10 年仍然会保持在 15-25 万亿之间增长。很多人在 2019 年年初就说，2019 年要跌破 15 万亿；过几天国家统计局数据马上出来，肯定超过 15 万亿。要看清楚整个中国房地产市场的演变路径。

　　短期会怎么样？或者说春节过完会怎么样？2019 年年末与 2018 年年末何其相似，都发生了两件事情，一是「央行降准」，二是「政治局会议没提房地产」，一模一样。2019 年的三四月份，楼市有一个行情叫作「小阳春」，下图 2020 年的问号应该撤掉，写下三个字，「小阳春」。

　　看得长远一点，就是刚才这张图。至于短期怎么判断，我是对的还是错了，小阳春会不会出现，其实根本不重要。在中国，你只要看清楚制度跟房价之间的关系，其实一点都不用理会房地产会怎么走，只要买到好的房子就可以了；对于房地产企业来讲，只要建好房子就可以了。

　　因为我们现在处在制度驱动力下的黄金时代，我忍不住翻出两句话，我过去在别的城市被人嫌弃看不懂的这两句话——

　　「买房是分享中国城市化红利的便捷方式。」因为中国的城市化是人类有史以来规模最大、速度最迅猛的城市化，我们有幸处在这样的时代。怎么参与？购房者只能买房；如果你是企业家，当然也有别的便捷方式。

　　还有一句话更讨人厌：「未来二十年，劝人买房仍然是做善事。」